新加坡税务局加速调低私人房产年值
(2009-04-09) 新加坡整体楼市自去年下半年直线下滑，为更及时反映实际情况，让私人住宅、办公楼和工业厂房业主提早受惠于年值（annual values）下调、缴付较少房地产税的好处，国内税务局（IRAS）今年加速对新加坡房地产的重新估税工作。不过，政府组屋的年值今年将保持不变。 + R$ V# V0 ~) y3 ~* e; h+ G
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过去三个月，税务局总共对11万6200个私人房地产进行重新估税，较去年同期的3万1300个来得多。这也占了新加坡所有31万7139个私人房地产的36.6％，当中有99％或11万5400个的年值获调低。
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7 e( l' E$ U! y; @. j; s 税务局每一年都会陆续对所有的新加坡房地产重新估税，但考虑到房地产出租市场近期趋软，因此加速对新加坡房地产的重新估税。该局将在今年第三季之前完成对所有私人房地产的重新估税工作，包括零售商店。调整后的年值将从业主获通知的那一天生效。
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3 V5 z; s6 {5 U$ d, E3 @ 今年第一季，新加坡私人房地产的年值获调低幅度介于5％至35％。加上今年财政预算案时所宣布的40％房地产税回扣，受惠业主可省下45％至60％的房地产税。
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年值是假设业主出租房地产时所能收取的年租金。税务局会以同等房地产所收取的租金作为计算年值的标准，并以年值来征收房地产税。若同等房地产的租金下跌，相关房地产的年值和房地产税也会下调。
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9 B T9 |3 T1 y市场人士吁税务局年内更频密检讨房地产年值 0 `' F3 a* U- Y; G ^8 J
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市场人士对税务局加速对房地产的重新估税表欢迎，但考虑到楼市还在继续趋软，他们呼吁税务局能在今年内更频密地检讨房地产年值。 # t5 Z" u. e* C5 y6 x% D
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莱坊新加坡董事经理陈忠青说：“税务局在楼价和租金上涨时很快地作出相应调整，希望在楼价和租金下调时，该局也能快速作出应。这回的调整大致上反映了截至今年2月份的情况，而新加坡楼市还未见底，因此税务局今年内有必要进行进一步的调整，以反映实况。”
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8 x0 H {& ]3 p" [$ B) I 这回调整中，租金在过去三个月平均下跌8.5％至18.8％的私人住宅，有99％，或8万4900获重新估税，年值被降低5％至20％。加上40％的房地产税回扣，自住私宅业主将能省下45％至50％的房地产税。
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0 K1 x; Q4 _2 q2 O( b! H 见证租金下跌高达40％的办公楼，获重新估税的办公楼有92％，或1万5600个，年值被调低10％至35％，包括40％房地产税回扣，业主将能省下45％至60％的房地产税。
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4 w& n" I; |( o# J* |: X' t 过去三个月租金平均退低7％的工业厂房，有98％或9700个获重新估税，年值被下调5％至30％，让同时享有40％房地产税回扣的业主，总共省下45％至60％的房地产税。 . p. J' I' z# P* a% Q" w2 |1 u& a
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年值没被调低的私人房地产，税务局表示，它们大部分的年值维持不变。
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至于为何没有调整政府组屋的年值，税务局解释说，以目前的组屋出租情况来看，组屋的年值应被调高，但考虑到经济不景，而组屋出租市场前景不明朗，税务局决定不调整组屋的年值，但会密切观察出租市场，在必要时进行调整。 7 T3 y5 o. c7 b0 Z) d7 U
3 ^- R9 k3 b7 L' q+ v' | 总理公署部长、财政部兼交通部第二部长陈惠华今年2月在国会上宣布，政府将加速对新加坡房地产重新估税。她当时说，政府将优先处理那些租金下滑幅度最大，市场租金已滑落到年值以下的房地产项目。 ; e% K, E& _4 C4 p
: L Z( ?" ^4 A) D/ ^ 税务局在2007/2008财政年总共收取了24亿元的房地产税，之前两年则分别征收20亿元和18亿元。 " F9 Q- `& v, k2 f ^8 F
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市场人士：私人房地产年值调整保守
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0 h' L1 I# z! ^7 C9 d5 ^3 T 尽管税务局加速调低私人房地产的年值，市场人士认为，这一回的调整幅度趋于保守，而对于减轻租户的租金负担，效用相信有限。 7 `- r/ \: U% x& ]
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高力国际(Colliers)研究与咨询部主管郑惠匀指出，自楼市在去年第二季达高峰期以来，高档私宅的租金已平均退低了27％、中央商业区的租金则回跌高达41％、而工业厂房的租金也下滑高达13％。以这样的情况来看，她认为，税务局对私宅和办公楼的年值调整有些保守。
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她说：“由于年值应该反映房地产的租金情况，今年预算案中所宣布的40％房地产税回扣不应该被考虑在内。这么看来，税务局所作出的调整不足以反映楼市趋软的实际情况。”
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考虑到新加坡楼市还未见底，接下来几个月还会继续下跌，莱坊新加坡董事经理陈忠青呼吁税务局能在今年内更频密地检讨房地产年值。
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: }8 i2 [7 i2 [7 W4 l9 Z 他说：“税务局之所以采取行动，加速重新估税，也许是考虑到楼市在今年第一季急速下跌。不过，所做的调整只反映截至今年一二月的情况。税务局在楼价和租金上涨时很快地作出相应调整，希望在楼价和租金下调时，该局也能快速反应。” 7 K& L) S- y8 |; q
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市建局本月初发表的预估数据显示，新加坡私宅价格在今年第一季下跌了13.8％，是近34年来最大的跌幅。 . ?# w, W. z) x5 z9 Y1 V( _- \
' z# N1 o: ]/ p 楼市疲弱，而经济前景不明朗，政府调低年值和给予房地产税回扣主要希望能缓和业主和租户的租金压力。
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+ D" p/ a* W( S. _, Q 高纬物业(Cushman & Wakefield)新加坡董事经理韩永利表示，业主是政府调低年值和给予房地产税回扣的直接受惠者，是否有将回扣转移给租户不得而知，缓冲企业现金指出压力效用相信有限。他建议，政府应考虑要求业主先将回扣转移给租户，才让他们获得进一步税务回扣或享受年值下调。 6 j8 v: ]7 z* j8 q2 ^3 I) ^' z1 G
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齐乐行(Credo)董事经理卡南吉星(Karamjit Singh)则指出，房地产税一般占租金的10％，如果业主的年值获调低20％，这只占租金的2％，要与租户共享这笔回扣不实际。
