新加坡发展总蓝图2008年草案出炉

新加坡市区重建局制订发展总蓝图草案时，特别征询各界意见，决定保留人协目前使用的旧加冷机场主建筑、前方的体育场连路、两旁两座细长建筑和一座旧飞机库。! {- O3 D; }6 F9 N+ ?

5 a: U1 f% }% c4 R1 k% T1 O　　保留下来的旧建筑还没有明确的发展计划，市建局希望有发展商能提出创意点子，把它发展成集娱乐、零售、饮食、酒店和办公楼于一体的旧机场广场（Old Airport Square）。
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5 F' `. o  c1 F7 }　　为增加旧建筑的实用面积，蓝图允许发展商在旧建筑周围建造新大厦。同时，发展商也必须建造一条数百公尺长的高架人行天桥，衔接加冷地铁站、旧机场广场和未来的体育城，增进加冷地铁站和体育城之间的人潮流动。# t  K- Y+ r- Q% `0 F8 I

8 e$ s2 l9 V0 v" N, L$ T9 ^/ J火城旧址将建4000私宅
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　　加冷地铁站旁的巴士转换站也会发展成综合商场。巴士转换站前途未定，可能与商场结合，也可能搬迁。人协和沈氏大道间的大片空地被规划为办公楼和综合用途地段。
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　　将在火城旧址兴建的4000个住宅都会是私人住宅，可高35层，并俯瞰体育城，远眺新加坡摩天观景轮和滨海湾。虽然火城旧址将供发展商发展私宅，可是市建局通过蓝图规定，各发展商必须协调设计一条林荫人行道，从加冷路和哥罗福街路口连接加冷河岸，方便公众从劳明达地铁站步行到加冷河岸。
9 _( b: f3 k$ r$ ^) H　　由于是私人住宅区，发展商必须动脑筋设计隐藏式篱笆，既能保护住户的隐私，又不阻碍公众使用林荫人行道。4 h  {! P$ K+ I4 u( ?

* M, P& d. B& o! W6 M& Y, f7 C　　加冷河两岸建筑高度也受限制，最靠近河岸的高度介于6层楼至8层楼，离河岸越远，楼层越高。加冷河沿岸有6个地段供发展沙滩酒店，可建造多达3000间客房。
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6 c* q% d. k9 ~4 l　　加冷河畔公园也将提升，增添人工湖及新桥连接两岸，沿岸走道也会同滨海湾花园及体育城衔接，各种水上活动也不会消失。
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1 v, N. g4 ^- c) m6 n3 K　　目前，“火城”旧址仍矗立着新柔工厂大厦（Singapore Johore Factories Building）和曼玛达克鲁尼瓦印度教庙（Sri Manmatha Karuneeswarar Temple）。印度教庙地段被规划为备售地（Reserve Site），市建局和相关部门将在完成规划后确定这个地段的用途。目前用作仓库的新柔工厂大厦最终会拆除。- m% n1 R0 O7 H! q- O

( ?+ |5 {! l1 i; o　　市建局不担心加冷河畔及巴耶利峇中心的发展会冲淡芽笼的特色。局长蔡君炫在记者会上说：“新加坡很小，所有地方都很靠近，这是无法改变的。不过，芽笼不会改变，它还会在那里，芽笼是个很（狭）长的地区，依然会充满活力。”2008-05-24● 龚慧婷　吴汉钧　李韵琳 联合报道

　　国家发展部长马宝山认为，最近小印度一块酒店地段无法吸引发展商竞标只是个别例子，本地的酒店需求还是很高。, l- ~8 t% o. \" e; s
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　　他说，总蓝图草案规划的酒店地段是长期规划，政府也会通过备售地名单按市场需求推出地段。因此，酒店和办公楼并不会出现供应过剩的问题。马宝山答复记者询问时说，发展商不投标的原因很多，可能是地段靠近施工中的地铁站，也可能同目前的高建筑成本有关，但“这只是短期现象”。
: L, `9 `, c: w+ R2 G+ h客房租用率近90％
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显示供应仍短缺" b" v$ Y9 D  H# ?2 L* n7 ], f
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　　“长期焦点是我国需要更多酒店客房，目前的客房租用率近90％，创下许久以来的新高，也显示供应依旧短缺。若以此估算，加上接下来推出的一些旅游业相关发展项目，政府需要向旅游局作出保证，已拨出足够土地作为酒店用途。”
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9 `8 Y1 ]. G5 k( X　　政府也向私人业界保证，供应将视市场需求而定，政府不会在没有需求的时候强行推出许多新酒店，而是把地段放在备售名单中，若有需求，发展商自然会去将它“勾”出来。马宝山说：“这个原理也适用于办公楼和住宅市场。”5 r$ M  @" Q1 K. K$ ^, [# m

, e* C2 r) N$ V- m7 r% V: x/ }　　他指出，在2010年和2011年推出的新办公楼楼面，预计会全部找到租户，接下来就属于“未知领域”了。
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　　去年，来自银行和相关领域的强劲需求，加上供应不足，使优质地段办公楼市场的租用率和租金都创下新高，也使政府供应更多办公楼地段，供发展商竞标。在2010和2011年，市场上的办公楼供应相信将达到650万平方英尺。5 |! h4 a6 B, [' m
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　　但高纬物业新加坡董事经理韩永利说：“问题是2010年以后情况如何？随着供应增加，或许租金会开始下滑。”
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　　目前房地产市场淡静，政府推出总蓝图，是否要传达什么市场信息？　/ G/ S, S# d5 ^2 w1 V
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　　马宝山答说：“无论市场好坏，政府每5年都会推出总蓝图，因此不是要传达什么信息，而是要列出下来10至15年的规划。”他说，经历了不同的上下周期，如果打算以一个点进行规划，结果会令人非常失望。
/ ]6 j. C) O7 M3 E  J+ @　　马宝山也透露，政府将在下月如期推出下半年的售地计划，并不打算停止售卖官地。
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& ^7 N$ y; q9 |) B" E3 V　　根据2008年发展总蓝图草案，除三个增长区域—裕廊湖区、加冷河畔和巴耶利峇，全岛各地的容积率（plot ratio）基本上维持不变。
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  z; y0 a! I( H& ^9 K　　马宝山说，同1998年大幅度调高容积率让土地增值的作法不同，这回除了一些地铁站周围地段外，政府觉得没有必要调高其他地区的土地容积率。

根据总蓝图草案，有近20年历史的芽笼士乃马来村（Malay Village）将被拆除，原址将建造民事中心（Civic Centre）大厦，可以集民众俱乐部、社区发展理事会办事处，甚至社区图书馆于同一屋檐下。+ X4 {4 X/ M  U9 @% Z5 E

8 d( h% S0 U1 D: ^4 y　　民事中心前也将有社区广场，面积相等于大巴窑建屋局中心广场，可举办社区活动，如节庆和市集（bazaars）。当局也考虑在民事中心内设立展览厅，展示本地传统和芽笼士乃的历史。/ F$ \. A- l% F+ {
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　　市区重建局在为巴耶利峇发展为区域中心作出规划时，也计划沿着芽笼路建造更宽敞的人行走道广场，为在马来传统节日摆摊的小贩提供更大空间。　　9 x# B8 _7 o8 Y; n7 K6 Q/ N2 I

" g- `. }- o% W: j8 g( O4 A( O　　国家发展部长马宝山指出，市建局将与利益相关者和基层组织紧密合作，在发展新民事中心时保留这个地区丰富的马来文化和传统色彩。! y# ~9 |; J1 {8 r* d. S7 C
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　　新加坡建筑师学会前会长陈干从告诉本报，从建筑师的角度来说，拆除建筑都是可惜的，但由于我国土地有限，若能拆除重建，赋予地区新的生命，并保留原有特色，一些情感上的“牺牲”还是值得的。( X" T4 t. g- f+ N! n# v
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　　芽笼士乃马来村占地2.2公顷，建于1989年。马来甘榜式建筑原本要展示传统马来村生活风貌，但建成后发展一直不理想。
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　　由于年久失修，管理又数度易手，马来村里的70间商店中有不少已停业。目前管理马来村的是马来文化村私人有限公司。马来文化村的地契租约将在2011年到期。
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; k7 a  b' G# s- x. }4 Y　　市建局局长蔡君炫说，在地契租约到期后，马来村将被收回，供重新发展，但目前正在翻新重建的芽笼士乃巴刹／熟食中心将在2009年第一季竣工。
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5 D) S& T  h8 S% t1 ~# _4 G　　翻新后的芽笼士乃巴刹保留传统的“马来元素”，也将继续作为专卖符合回教条规食品的菜市场。如切大厦（Joo Chiat Complex）、城市购物中心（City Plaza）和以修车业为主的单层工厂区，将不会受到巴耶利峇重新发展影响。7 R6 \! L2 L. U: m1 t
　　建屋发展局正在翻新如切大厦，预计今年8月完工。但同属政府房地产的丹戎加东大厦则会在现有租户的租约到期后，并在有需要时重新发展。这些租户签的是短期租约，而市建局也还未决定丹戎加东大厦的重新发展日期。　　5 ~; M0 u, s; `- i1 F

" o1 @# u4 F1 w6 m# |　　新的巴耶利峇中心可建造540万平方英尺的商业楼面，芽笼河也会融入未来发展项目中。当滨海堤坝（Marina Barrage）今年完工后，芽笼河的水位将稳定，市建局的设计构思是让芽笼河穿过拟议中的地铁站广场（Station Plaza）与河边商场内部，其他河畔地段也将建造办公楼，提供新的河畔购物、工作和用餐体验。
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& p  ?( \& B! f) _　　此外，新的巴耶利峇地铁站（地铁环线与东西线转换站）在2010年竣工。芽笼地区也将保留原有特色。

　　多数受访的发展商和分析师欢迎2008年新加坡发展总蓝图草案，认为这能为目前低迷的市场带来正面情绪，同时也使房地产增值从市中心扩大到周边地区。$ ~* r7 P7 X  q1 y' ~$ a( b; |9 @

% t' f4 M- B6 }　　但他们也认为，新加坡政府这回不调整容积率，意味着集体出售热潮下来几年不会重现，让希望从调高容积率中获益者感到失望。7 g! f# \0 G+ X" b8 D# c( W

  \6 n  E- l& m' g3 I$ [% T& ?　　莱坊（Knight Frank）研究部主管麦俊荣说，这回容积率调高和更改用途的地段，主要集中在新的发展区，而且是国有土地，例如加冷河东岸地段，最高容积率从3.5增加到介于3.5至5.6。
9 z& _+ |( _! ^( B5 }/ P- X# O　　他说，这意味着私宅集体出售的“牛市”已结束，这一轮发展总蓝图将不会引发另一波集体出售热潮，因此政府将是这一回& G$ g# `$ N# H

( E3 p! A2 u# l. Z8 ^+ p容积率上调的最大获益者，私人发展商或投资者大概需要多等五年，待下一轮总蓝图出炉。$ ~. g" v9 f" v) F( `, q
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　　齐乐行董事经理卡南吉星说：“这将进一步打击淡静的集体出售市场。今年仅有一个集体出售项目成功，由于市场情绪非常低迷，而且买卖双方的期望仍存在非常大的差距，相信今年不会再有集体出售项目。但若差距缩小，市场情绪回稳，集体出售活动将能起死回生。”
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" \" ^" M, G! b9 t3 v次贷危机未明朗前最好不要打乱市场
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　　房地产发展商公会会长钟世平说：“我之前非常担心政府会宣布调整容积率，很庆幸政府没那么做。目前的市场存在许多未知数，在次贷危机未明朗前，政府比较关注的是不打乱市场。不调高容积率将能够控制土地供应，不会掀起另一波集体出售风，也不会给吃紧的建筑业进一步施压，让市场有机会喘息，稳定下来。”
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　　他说：“加冷濒水地段有发展豪华私宅的潜质，周围则能发展其他类型住宅、办公楼和酒店等，每个发展商都能有份参与。”
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; I! j% B; g' T1 t　　永泰产业在加冷河畔建有嘉滨轩项目。它的执行董事庄志淼欢迎发展总蓝图草案以发展加冷河畔为重点，并表示早已看好这个地段的潜能。他说，嘉滨轩去年正式推出前，单位已被抢购一空。根据市区重建局去年7月份的数据，这个项目的中位数售价是每平方英尺1588元。　　
7 ?( K  l6 ^7 ~5 O　　城市发展集团总经理谢仰丰说：“这一系列的中长期发展计划，将大大改善市容和人们的生活素质，希望能给目前低迷的市场注入活力，激起兴奋情绪。”: z" t$ M: _4 T  u, M% ^, G
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　　他认为，加冷河畔和巴耶利峇有潜能发展成像诺维娜（Novena）的市区边缘中心。　
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! C/ Y" G" j8 X. Z) C2 Z　　卡南吉星说：“如果发展总蓝图在未来10至15年如期落实，新项目预计将带动那一带的房地产价格和租金上扬20％至50％。不过，实际价格和租金增值要在5年后当基础建设建成、附近地段开始发展后才会动起来。首先受惠的是住宅，接着是零售商店，过后是办公楼。”3 t+ `6 P) e4 ]5 \! O! j! s6 s

) V1 u  h! _, m3 v* T# j: v% D/ _　　仲量联行（JLL）研究部主管（东南亚与新加坡）蔡炎亮博士说：“三个新的商业中心不但能将商业活动带到市区周围、舒缓进入市区的交通拥挤情况和改善人们的生活素质，也能产生溢出效应，带动这些中心周围的房地产价格和租金增长，使未来的价格增长分布比较平均，不会过于集中在中央商业中心。”

Life is a chain. All things are related.1 H5 D' w) N. p4 l. {* Y4 ]

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